N° U.I.	28778
Fecha Salida	24/10/2017 
Estado	Público
Vocalía	
Municipalidades B
Expediente	5300-713-2017-0-1 
Ente	[093.0] Municipalidad de VILLA GESELL
Ámbito	Municipal
Resúmen	
Consulta: solicita se dictamine sobre diferentes aspectos relativos al proyecto de  ordenanza que adjunta cuyo objeto consiste en autorizar el llamado a licitación privada para la venta de lotes baldíos de propiedad municipal. Manifiesta que los lotes serán destinados a la construcción de vivienda única y de ocupación permanente, siendo los beneficiarios personas que no poseen los medios económicos y/o financieros suficientes para acceder al inmueble por los canales normales de comercialización por vía privada.

Adjunta en esta oportunidad, nota del Sr. Asesor Legal Dr. (...) en el cual se detallan las diferentes cuestiones a consultar pero no se dictamina sobre las mismas. Debe aclararse que si bien a modo de colaboración en esta oportunidad se procederá a responder a las consultas efectuadas, las Circulares N° 325, 358 y 392 de este Organismo exigen como requisito de admisibilidad de las consultas que se acompañe Dictamen técnico de las áreas municipales intervinientes.

En primer lugar corresponde hacer mención a la normativa que rige la venta de bienes inmuebles de dominio municipal, esto es el Decreto-Ley Nº 9533/80, el cual dispone  que la venta se efectuará en pública subasta o en forma directa -en los casos taxativamente permitidos- (arts. 8, 20 y 21). La transmisión de bienes eventualmente también se encuentra regulada por el Decreto-Ley Nº 6769/58 (art. 159 y cctes.) en los aspectos puntuales no contemplados en la primera norma citada (conforme expediente de la Municipalidad de Bragado Nº 5300-5/2013 y de la Municipalidad de Rivadavia Nº 4094-122-2016-0-1), el cual exige también el requisito de llamado a licitación pública, permitiendo la enajenación por licitación privada cuando el monto no supere la suma de $627.609, conforme Resolución N° 436/17 del Ministerio de Gobierno de la Provincia de Buenos Aires.  

Adentrándonos específicamente a responder cada una de las cuestiones planteadas por el Sr. Intendente Municipal, cabe aclarar en cuanto a la primera de las consultas realizadas respecto a la tasación de los bienes a licitar, el Decreto  N° 9.533/80 dispone en su artículo 26 que las tasaciones deberán efectuarse en forma oficial por parte de la  autoridad de aplicación (en este caso, la Municipalidad de Balcarce) o por parte de los organismos mencionados en el artículo 21, que también enumera al Banco de la Provincia de Buenos Aires y a otras instituciones bancarias oficiales. Este Organismo ha dicho que para las tasaciones oficiales por parte de las Comunas, se deberá contar con una estructura técnica que posea idoneidad y conocimiento por parte de los responsables de las mismas  (conforme Consulta Municipalidad de Lincoln tramitada por expediente N° 5300-4393/05). Es decir que la tasación debería efectuarse por parte de una oficina municipal. En caso que no exista una oficina municipal dedicada a tal fin, la Secretaría de Consultas y Dictámenes ha admitido la conformación de una comisión integrada por funcionarios o empleados idóneos de la misma municipalidad a los fines de proceder a dicha tasación (conforme Doctrina Consulta Municipalidad de Hipólito Yrigoyen expte. 4057-315/10). En caso que no se disponga de ello en la Municipalidad, la tasación debería efectuarse por parte del Banco Provincia de Buenos Aires.

Con respecto a la posibilidad de dar a los adquirentes la opción del pago en efectivo o de 60 cuotas mensuales y consecutivas con interés que fije el Banco Provincia, el Banco Nación o el Banco Hipotecario S.A. (la que resulte más beneficiaria al adquirente) en sus operaciones de créditos hipotecarios para la adquisición de vivienda única, entendemos que es un acto de gestión municipal decidir al respecto. No obstante lo expresado, se comparte que en caso que haya que aplicar una tasa de interés, la misma se corresponda con las tasas de las entidades bancarias oficiales.

En relación a la posibilidad de adicionar una suma destinada a gastos administrativos, es una facultad del Deliberativo imponer un derecho que cubra los egresos por el seguimiento de dicho trámite (conforme arts. 29, 226 y 227 de la Ley Orgánica de las Municipalidades). Ello asimismo se prevé en la Ordenanza Fiscal Impositiva de la Municipalidad.

Con relación al artículo 3° del proyecto relativo a la Publicidad, para el caso que se efectúe una licitación privada consideramos que, no estando regulado dicho aspecto en la Ley Orgánica de las Municipalidades y teniendo en cuenta que la misma exige para las adquisiciones la formulación de cuatro invitaciones (artículo 153 de la Ley Orgánica de las Municipalidades y 189 del Reglamento de Contabilidad), resultaría un acto de gestión municipal decidir, por analogía de dichos parámetros, cuál es el mecanismo de publicidad más conveniente para la licitación que se presenta.

Asimismo, y en virtud que dicho Artículo autoriza al Departamento Ejecutivo a llamar a tantas licitaciones privadas como sean menester en función de la disponibilidad de lotes, entendemos que la licitación privada es una excepción al principio general de subasta pública o licitación pública (conforme Doctrina Consulta Municipalidad de Saavedra tramitada por expediente N° 4097-2217/05), por lo tanto resultaría en principio conveniente reunir en un único llamado todos los lotes que cumplan los requisitos que fijará la Ordenanza y respetar los valores estimados por la Resolución N° 436/17 del Ministerio de Gobierno de la Provincia de Buenos Aires en cuanto al tipo de procedimiento a efectuar.

En relación al punto siguiente, relativo al contenido de las publicaciones, se considera que no hay objeciones que realizar, limitándonos a expresar que las mismas deben favorecer la transparencia, publicidad y concurrencia al mismo, principios generales de la contratación pública. Lo mismo hemos de considerar con relación al punto que continúa, relativo a las formalidades para la presentación de las ofertas.

Con respecto a las pautas de evaluación para la adjudicación, corresponde a un acto de gestión municipal decidir sobre las mismas, dentro de los marcos que rija la ordenanza, que conforme el art. 77 de la Ley Orgánica de las Municipalidades son leyes en sentido formal y material.

Con relación a la pérdida de la garantía de oferta como sanción ante la acción u omisión imputable al adjudicatario, consideramos factible que ello se efectúe ya que la función de dicho afianzamiento consiste precisamente en garantizar el contenido y el mantenimiento de la misma, y está dentro de las potestades de la Municipalidad exigirlas, pudiendo aplicarse también por analogía normas relativas a las adquisiciones (conforme art. 119 inc. 1) de las Disposiciones de Administración de los Recursos Financieros y Reales para los Municipios, aprobadas por el artículo 3 del Decreto 2980/00).

Por otro lado, con referencia al otorgamiento de la posesión conjuntamente con la firma boleto de compra venta previsto en el artículo 11° del proyecto de Ordenanza, consideramos que ello, si bien no cumple con lo estipulado por el artículo 22 inciso c) del Decreto Ley 9.533/80 tiene su razón de ser en los fines sociales perseguidos y en el carácter particular de la operatoria a instrumentar. De otro modo, otorgar la posesión al momento de la escritura implicaría para los beneficiarios no poder disponer de los lotes, y como consecuencia de ello la imposibilidad de iniciar las obras hasta tanto se cancele la totalidad del plan de pagos otorgado.

Con respecto a la posibilidad de proceder a la desadjudicación del inmueble y la rescisión del boleto de compraventa, reteniendo el 25% de las sumas integradas a cuenta de precio como multa, a criterio de esta Delegación, no existen objeciones que formular siempre que se encuentra prevista dicha cláusula en el respectivo boleto, de acuerdo a lo estipulado por los Artículos 1163 y 1169 del Código Civil y Comercial de la Nación. Con respecto a lo prescripto en relación a la devolución del 75% restante al comprador sin ningún tipo de interés ni aditamento alguno, esta Delegación considera que dicha soma debería actualizarse al momento de la devolución adicionando los intereses correspondientes que podrán pactarse en el boleto de compraventa, de acuerdo a lo determinado por la jurisprudencia, o bien dentro de los parámetros que establece la Ordenanza Fiscal Impositiva de la Municipalidad de Balcarce.

Por último, en relación al Artículo 15° del proyecto de Ordenanza, referido a la escrituración de los inmuebles, se considera que el mismo cumple con la normativa aplicable.

Dictamen de Delegación:

"..-Se manifiesta que el Sr. Gerente de la empresa concesionaria del servicio público El Último Querandí S.R.L., ., solicita hacerse cargo del mantenimiento de las calles no asfaltadas que conforman parte del recorrido del servicio, con la condición de dejar sin efecto la obligación del artículo octavo del Pliego de Bases y Condiciones Particulares de colocación de equipamientos de aire acondicionado en las unidades afectadas al mismo. El mismo manifiesta en su presentación que el mal estado de las calles genera roturas en los vehículos, lesiones en los choferes y demoras imprevistas en los recorridos. Agrega que el costo del mantenimiento de calles es mayor a la colocación del equipamiento de aire acondicionado, considerando la obligación de más gravoso cumplimiento.

Entre los antecedentes obrantes, se adjuntan la Ordenanza N° 2560 sancionada con fecha 28 de octubre de 2014 por la cual se aprueba el Pliego de Bases y Condiciones correspondiente a la contratación, el Pliego en sí mismo, el Decreto de adjudicación N° 3035/15 de fecha 22 de diciembre de 2015 ad referéndum del Honorable Concejo Deliberante modificado por Decreto N° 1366 de fecha 20 de julio de 2016, Contrato N° 002-012-2016 de fecha 1ro de febrero de 2016 suscripto por el Sr. Intendente Municipal y el Socio Gerente de la empresa, Cláusula adicional N° 002-313-2016 de fecha 19 de julio 2016, Ordenanza de convalidación de los decretos y del contrato, N° 2659 sancionada con fecha 5 de septiembre de 2016.

En primer lugar, corresponde mencionar que la normativa que rige el transporte público de pasajero de jurisdicción municipal es la Ley N° 7.466 sancionada en el año 1969, y modificada por la Ley 12.953, y la Ley Orgánica de las Municipalidades, Decreto Ley 6.769/58 y sus modificatorias. Asimismo, el artículo tercero de la Ley N° 7.466 remite a las disposiciones de la Ley Orgánica del Transporte de Pasajeros de la Provincia de Buenos Aires Decreto Ley N° 16.378/57, su reglamentación y modificaciones en cuanto al “establecimiento de nuevas líneas de transporte, y en la modificación de recorridos existentes, así como en la utilización, ejercicio y fiscalización de los servicios de su competencia”.

A los fines de abordar la consulta, debe recordarse que el pliego de bases y condiciones es considerado como ley entre las partes; ya que contiene reglas de carácter impersonal e imperativas, por lo tanto, de haberse instrumentado en la licitación dicha exigencia, la misma debiera cumplirse tal lo convenido, sumado a lo prescripto en el artículo 100 de las Disposiciones de Administración de los Recursos Financieros y Reales- aprobadas por Decreto Provincial N° 2.980/00 respecto a los principios generales de las contrataciones, entre los que se encuentran el trato igualitario entre los oferentes y el de concurrencia.

Por parte de las consideraciones efectuadas por la Doctrina imperante de Derecho Administrativo así como de la Jurisprudencia, la aplicación del principio de igualdad de la licitación pública rige también en la etapa de ejecución del contrato administrativo. En ese sentido, se ha considerado que la igualdad trasciende el procedimiento de selección para surtir efectos también durante la ejecución del contrato, imposibilitando conceder ventajas al adjudicatario que alteren lo establecido en el pliego de bases y condiciones y lo pactado en el contrato, incluso considerando que los terceros interesados podrían alegar que se afecta ese principio (Cfr. Ismael, FARRANDO (Director), Contratos administrativos, 1° ed, Buenos Aires, Abeledo Perrot, 2002).

No obstante ello la Doctrina ha estudiado el límite que corresponde oponer a la potestad modificatoria de la Administración en los contratos administrativos en los casos en los que no se deriva respecto del contratista un perjuicio sino un beneficio. Se ha considerado que no es violatoria del principio de igualdad aquella modificación al contrato administrativo o a los pliegos que, basada en la necesidad de satisfacer el interés público, sea efectuada en condiciones tales que ninguno de los otros oferentes tenga motivos para considerar que de haber conocido el cambio hubiera modificado su oferta (Cfr. Beltrán, GAMBIER, “El principio de igualdad en la licitación pública y la potestad modificatoria en los contratos administrativos”, en Derecho Administrativo. Obra Colectiva en Homenaje al Profesor Miguel S. Marienhoff, Abeledo-Perrot, Buenos Aires, 1998).

En cuanto a la competencia para modificar las condiciones de la contratación, se entiende que por tratarse de la explotación de un servicio en el marco del Capítulo VII de la Ley Orgánica de las Municipalidades y por no haberse establecido ninguna pauta de modificación en los respectivos pliegos, no encontrándose la cláusula que se pretende modificar incluida en el contrato, es el Concejo Deliberante el órgano competente para convalidar la modificación del Pliego. A esos efectos, deberá demostrarse que la nueva obligación a asumir por la empresa concesionaria es igual o más gravosa que la anterior, y contando con el claro consentimiento del contratista.

Asimismo se deberá contar con el respectivo plan de trabajos de mantenimiento de calles, cómputo y presupuesto de los mismos y también de la obligación pactada previamente, a efectos comparativos. Ello a los efectos de demostrar en dichas actuaciones que no se vulneran los principios generales del procedimiento licitatorio, no generándose ventajas al contratista y primando el interés público, sin irrogar ningún perjuicio a los intereses municipales.

Por otro lado, debe aclararse que en caso que dicha modificación se efectúe, por Ordenanza y la misma sea promulgada por el Departamento Ejecutivo, celebrada la addenda al contrato, la fiscalización de los trabajos estará a cargo de éste último, por lo cual éste deberá designar el área y los funcionarios responsables de certificar los servicios de mantenimiento de calles (conforme artículo 234 de la Ley Orgánica de las Municipalidades)."